Von Dr. Matthias Martens am 25. Oktober 2024

Muss ich meine GbR in das neue Gesellschaftsregister eintragen lassen, wenn ich im Rechtsverkehr weiter handlungsfähig bleiben möchte?

Insbesondere für Gesellschaften, die im Eigentum von Immobilien stehen, lässt sich diese Frage mit einem klaren ,,Ja“ beantworten.

So hat der Gesetzgeber im Zuge der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (kurz ,,MoPeG“) nicht nur die Vorschriften des Personengesellschaftsrechts reformiert, sondern auch geregelt, welche Anforderungen Gesellschaften bürgerlichen Rechts zukünftig erfüllen müssen, um in das Grundbuch eingetragen zu werden. Eintragungen in das Grundbuch sind nicht nur beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie erforderlich, sondern ebenso wenn andere Rechte an einem Grundstück begründet werden sollen, wie beispielsweise eine Grundschuld, Vormerkung oder Hypothek. Für all diese Rechte ist es seit dem 01.01.2024 erforderlich, dass die GbR in das Gesellschaftsregister eingetragen ist, anderenfalls ist eine Eintragung in das Grundbuch nicht mehr möglich (vgl. § 47 GBO). In einigen Fällen ist jedoch nicht klar ersichtlich, ob eine Eintragung in das Gesellschaftsregister erforderlich ist:

1. Ich habe meinen Antrag auf Grundbuchberichtigung bereits vor dem 01.01.2024 gestellt, ist eine Korrektur auch ohne Eintragung in das Gesellschaftsregister möglich? (OLG Frankfurt Beschl. v. 11.4.2024 – 20 W 187/23)

    Dies ist insbesondere relevant, wenn der Gesellschafterbestand nicht mehr aktuell ist und eine Korrektur des eingetragenen Gesellschafterbestandes herbeigeführt werden soll. Vor dem MoPeG war es erforderlich, dass für die Eintragung eines Rechts, die aktuellen Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen werden. Eine Korrektur des Gesellschafterbestandes ist nach dem 01.01.2024 jedoch ausgeschlossen, da nur noch die GbR selbst in das Grundbuch eingetragen werden kann. Die GbR jedoch in das Gesellschaftsregister eingetragen sein muss (eGbR). Ob ein Antrag nach dem alten oder neuen Recht beurteilt wird, hängt nach Auffassung des Gerichts nicht von dem Zeitpunkt der Antragstellung, sondern der Bearbeitungsgeschwindigkeit des Grundbuchamtes ab. Es kommt somit nicht darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Antrag gestellt wurde, sondern zu welchem Zeitpunkt das Grundbuchamt den Antrag bearbeitet hat.

    Etwas Anderes ergibt sich nur für (Neu-) Eintragungen einer GbR in das Grundbuch. Für diese findet das alte Recht Anwendung, wenn der Antrag vor dem 01.01.2024 gestellt wurde.

    Es empfiehlt sich die GbR selbst möglichst frühzeitig in das Grundbuch eintragen zu lassen, da spätestens eine Änderung im Gesellschafterbestand die Eintragung erfordern würde. Zu einem späteren Zeitpunkt kann es indes schwierig sein, die Einwilligung aller Gesellschafter zu erhalten, insbesondere wenn mehrere Erben an der Umschreibung zu beteiligen sind.

    2. Ich habe meine GbR identitätswahrend in eine KG umgewandelt. Muss ich die GbR in das Gesellschaftsregister eintragen lassen, bevor ich anschließend die KG in das Grundbuch als Eigentümerin eintragen lasse? (OLG München Beschl. v. 22.5.2024 – 34 Wx 71/24e)

    Das OLG München stellte fest, dass ein identitätswahrender Formwechsel keine Verfügung über ein Grundstück darstellt. Eine Eintragung der KG in das Grundbuch stellt eine bloße Berichtigung der Bezeichnung dar, der richtige Eigentümer ist hingegen bereits eingetragen, da die Identität des Rechtsträgers erhalten bleibt. Die an dem Formwechsel beteiligte GbR muss daher nicht in das Gesellschaftsregister eingetragen werden, bevor die KG in das Grundbuch eingetragen wird. Ein Formwechsel unter Wahrung der Identität bedeutet, dass der Unternehmensgegenstand im Wesentlichen beibehalten wird und der Wille besteht die GbR in der neuen KG fortzuführen. Eine Verfügung, die eine Voreintragungspflicht der GbR in das Gesellschaftsregister begründen würde, liegt dann nicht vor.

    Etwas Anderes gilt, wenn eine OHG ihre Rechtsform in eine nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbR wechselt. Dann ist es für die Eintragung der GbR in das Grundbuch erforderlich, dass die GbR zuvor in das Gesellschaftsregister eingetragen wird. Dies liegt aber nicht zwingend darin begründet, dass eine Verfügung vorliegt, sondern dass bei Gesellschaften, die bereits in einem Register eingetragen sind, das Gesetz eine Eintragungspflicht vorsieht (Statuswechsel).

    3. Kann für das Grundstück meiner GbR keine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden, wenn ich sie nicht in das Gesellschaftsregister eintragen lasse? (OLG Schleswig Beschl. v. 20.6.2024 – 2x W 36/24)

    Grundsätzlich erfordert auch die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht, die vorherige Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister. Allerdings hat auch das OLG Schleswig festgestellt, dass dies kein praktikabler Weg ist. Die GbR könnte quasi verhindern oder zumindest in die Länge ziehen, dass ein Recht zu ihren Lasten eingetragen wird, indem sie sich nicht in das Gesellschaftsregister eintragen lässt. Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist daher auch ohne Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister möglich, da anderenfalls der Justizgewährleistungsanspruch vereitelt werden würde.